Aktuelles: Gemeinde Pfedelbach

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Gemeinsamer Gutachterausschuss von Öhringen, Zweiflingen, Bretzfeld, Pfedelbach und Neuenstein liefert wichtige Bodenrichtwerte als Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer ab dem 1. Juli

Autor: Mareike Vogelmann
Artikel vom 24.06.2022

Bereit für Grundsteuerreform: Die neuen Bodenrichtwerte stehen zum Stichtag am 30. Juni

Manche Immobilienbesitzer haben wegen der neuen Regelung zur Grundsteuer bereits Post vom Finanzamt bekommen. In den Briefen zur „Feststellungserklärung“ werden sie nicht nur über die Grundzüge der Steuerreform informiert, sondern erhalten Hinweise zu ihrem Grundstück und das wichtige Aktenzeichen für den ganzen bürokratischen Prozess. Die neue Grundsteuer wird in Baden-Württemberg zwar erst in drei Jahren fällig, trotzdem müssen Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken (Grundsteuer B) sowie land- und forstwirtschaftlichen Betrieben (Grundsteuer A) vom 1. Juli bis 31. Oktober Angaben zu Gebäuden und Grundstücken gegenüber dem Fiskus machen. Eine zentrale Rolle spielt dabei der Bodenrichtwert. Neu ist, dass die Steuerverwaltung die Daten in Papierform nur noch in Ausnahmefällen akzeptiert. Die Angaben sollen über das Portal „Mein Elster“ eingegeben werden. Die bisherige Rechtslage zur Grundsteuer gilt übergangsweise bis zum Ablauf des Jahres 2024.

Hintergrund der Grundsteuerreform

Das Bundesverfassungsgericht hat mit einem Urteil in 2018 die bisherige Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt. Die bis dato ermittelten Einheitswerte waren nicht mehr akzeptabel und müssen bis Ende 2024 durch neue Bewertungen ersetzt werden. Baden-Württemberg geht dabei einen eigenen Weg und weicht bei der Besteuerung von Privat- und Betriebsgrundstücken vom Bundesgesetz ab. Es macht den sogenannten Bodenrichtwert zur Schlüsselgröße für die Steuerfestsetzung. Dieser musste vom Gemeinsamen Gutachterausschuss der Gemeinden Öhringen, Pfedelbach, Bretzfeld, Neuenstein und Zweiflingen zum Stichtag am 30. Juni neu bewertet werden.

Bodenrichtwerte stehen rechtzeitig

„Wir sind rechtzeitig dieser Mammutaufgabe nachgekommen und können fristgemäß die benötigten Bodenrichtwerte liefern. 1000 Zonen waren in fünf Gemeinden zu prüfen, 466 Zonen haben wir festgesetzt. Das war eine große Leistung unter Zeitdruck und ich bin froh, dass in den fünf Gemeinden die neuen Werte in dem doch relativ engen Zeitraum vom 1. Juli bis Ende Oktober gemeldet werden können. Der ist vom Land sportlich gesetzt, zumal abzusehen ist, dass einige Gutachterausschüsse nicht fristgerecht fertig werden“ sagt Oliver John, der Vorsitzende des Gemeinsamen Gutachterausschusses.

In Baden-Württemberg müssen laut Aussage der Landesregierung 5,6 Millionen Grundstücke neu bewertet werden. Wichtig zu Errechnung der neuen Grundsteuer sind bei der Feststellungserklärung vier Werte: das Aktenzeichen, die Grundstücksfläche, die Nutzungsart (Wohnen/Nichtwohnen) – denn Grundstücke, die überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden, haben künftig einen steuerlichen Vorteil (Abschlag von 30 Prozent) - und der Bodenrichtwert. Das sind weniger Angaben, als in den anderen Bundesländern verlangt wird.

Festlegung der Bodenrichtwerte

Die Festlegung der neuen „Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2022“ begann im Öhringer Rathaus im August 2021. „Alle zwei Jahre werden die Bodenrichtwerte normalerweise ermittelt. Wir hatten erst zum 31. Dezember 2020 die Werte neu festgesetzt, nun musste der Prozess ein Jahr früher wieder komplett neu durchlaufen werden“, sagt Oliver John. „Es ist uns sehr bewusst, wie zentraler die Aufgabe durch die Grundsteuerreform mit dem elementaren Bodenrichtwert nun geworden ist. Umso detaillierter haben wir gearbeitet, stets mit dem Ziel vor Augen, den Bodenrichtwert nach klaren und eindeutigen Kriterien festzulegen. Denn unsere Zahlen schaffen Rechtssicherheit. Es muss erklärbar sein, warum dieses Haus der Zone X und das andere der günstigeren Zone Y zugehört“, sagt Oliver John.

Zur Ermittlung des Wertes arbeitet der Gemeinsame Gutachterausschuss mit vielen Quellen. Jede bereits bestehende Zone wird aufgrund der Nutzung analysiert, Bebauungspläne werden gewälzt, dazu vergleicht man Daten aus der aktuellen Kaufpreissammlung, um die Grundstücke bewerten zu können. Das sind rund 950 notarielle Kaufverträge allein aus 2021. Dazu werden Bauakten gesichtet, Fragebögen an Käufer und Verkäufer geschickt und Häuser auch in einigen Fällen optisch besehen.

Die Zonierung entfällt dann nach Kriterien wie Art des Wohngebietes – ist es ein Misch-, Wohn- oder Gewerbegebiet - und dem Flächenmaß. Ist die Zonierung erfolgt, muss sie durch die städtischen Bauzeichner erfasst werden und digital ins System übertragen werden. „Es ist wirklich viel Detail-, Daten- und Teamarbeit“, sagt John. Die Bodenrichtwerte können ab dem 1. Juli unter www.gutachterausschuesse-bw.de eingesehen werden.

Bei dieser verantwortungsvollen Aufgabe stand Oliver John sein Team im Öhringer Rathaus tatkräftig zur Seite. Mit Yvonne Stäwen, Heike Roll und Mia Rudolph waren sehr erfahrene Fachkräfte am Werk. Der ehemalige Stadtbaumeister Rainer Bremm hat aus seinem Ruhestand heraus mit viel Fachwissen unterstützt. „Die Zusammenarbeit mit den anderen Gemeinden und dem zentralen Vermessungsamt des Landratsamtes war auch sehr gut. Dort sind alle Daten aktuell und digitalisiert, sodass man zügig die Bebauungspläne im Geoportal einsehen kann“, sagt John.

Abgabe der Daten hilft der Prognose

Mithilfe der Abgabe der Feststellungserklärung, kann das Finanzamt in Stuttgart die Auswirkungen der Grundsteuerreform und die zukünftige Steuerkraft prognostizieren. Bürgerinnen und Bürger müssen jetzt noch nichts bezahlen. Insgesamt streben Land und Kommunen eine sogenannte „aufkommensneutrale Umsetzung der Steuerreform“ an. Das bedeutet, dass in Summe am Ende die Grundsteuer insgesamt für Baden-Württemberg wie gehabt rund 1,8 Milliarden Euro erbringen soll. Was das für die einzelnen Steuerzahler bedeutet, wird sich erst 2024 ergeben, wenn die Gemeinden im Ländle nach Berechnung der Ergebnisse über die Hebesätze bei der Grundsteuer entscheiden werden. In Öhringen beträgt der Hebesatz Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) 380 Prozent, Grundsteuer B (bebaute/unbebaute Grundstücke) 395 Prozent. Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für Städte und Gemeinden. Sie ermöglicht den Kommunen die Finanzierung wichtiger Aufgaben für die Allgemeinheit wie den Bau und Unterhalt von Schulen, Schwimmbädern, Friedhöfen und die Bereitstellung einer öffentlichen Infrastruktur.

 

Informationen

Hilfe bei der Erstellung der Feststellungserklärung finden Bürgerinnen und Bürger online auf der Webseite des Finanzministeriums www.gutachterausschuesse-bw.de Es gibt auch einen digitalen Assistenten unter www.steuerchatbot.de

So wird die neue Grundsteuer berechnet

Die Grundsteuer A lehnt sich im neuen Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg an das Bundesgesetz an. Hingegen kommt bei der Grundsteuer B ein landeseigenes Modell zum Einsatz: das sogenannte „modifizierte Bodenwertmodell“.

Es berechnet sich wie folgt in drei Schritten:

1. RECHENSCHRITT: Grundstücksfläche x Bodenrichtwert = Grundsteuerwert

2. RECHENSCHRITT: Grundsteuerwert x Steuermesszahl abzüglich Abschläge (z.B. für Wohngebäude 30 Prozent) = Grundsteuermessbetrag

3. RECHENSCHRITT: Grundsteuermessbetrag x Hebesatz der Kommune = Grundsteuer

Das bedeutet: Die Bewertung für die Grundsteuer B ergibt sich künftig ausschließlich aus dem Bodenwert. Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an. Das Portal mit den Bodenrichtwerten findet man unter www.grundsteuer-bw.de

 

Information Gemeinsamer Gutachterausschuss

Zum 01.07.2019 hat der gemeinsame Gutachterausschuss der Kommunen Öhringen, Neuenstein und Zweiflingen seine Tätigkeit aufgenommen. Seit dem 01. Januar 2021 gehören die Kommunen Pfedelbach und Bretzfeld dem Gutachterausschuss ebenfalls an.

Der Zusammenschluss trägt der geänderten Gutachterausschuss-Verordnung des Landes Baden-Württemberg und den gestiegenen gesetzlichen Anforderungen an die Gutachterausschüsse Rechnung. Im §1 Abs.1a der GuAVO wird u.a. eine ausreichende Zahl an Kauffällen gefordert, um eine sachgerechte Aufgabenerfüllung der Gutachterausschüsse zu gewährleisten. Vielen kleineren Kommunen steht häufig nur eine geringe Anzahl an Kaufverträgen pro Jahr zur Verfügung, um diese Aufgabe zu erfüllen. Mit dem Zusammenschluss der fünf Kommunen kann zukünftig auf eine Anzahl von ca. 1000 Kauffällen im Jahr für die Ermittlung der Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren zurückgegriffen werden.

Die Aufgaben des Gutachterausschusses sind in §192 BauGB geregelt. Neben dem Führen einer Kaufpreissammlung und der Ableitung von Bodenrichtwerten ist die Erstellung von Verkehrswertgutachten für bebaute und unbebaute Flächen eine wichtige Aufgabe.

Der Gemeinsame Gutachterausschuss besteht aus Vorsitzendem, Stellvertreter und insgesamt 14 ehrenamtlich bestellten Gutachtern. Die Verwaltungsaufgaben werden von den Mitarbeitern der Geschäftsstelle durchgeführt, die an die Stadt Öhringen angegliedert ist und den Bürgerinnen und Bürgern der beteiligten Kommunen als Ansprechpartner zur Verfügung stehen. Bei Fragen ist der Gutachterausschuss per E-Mail erreichbar

Geschäftsadresse: Stadt Öhringen, Gemeinsamer Gutachterausschuss, Marktplatz 15, 74613 Öhringen.               

Leitung: Oliver John, Telefonnummer: Tel. 07941/68-186Telefonnummer:              

Yvonne Stäwen, Sachbearbeiterin Gutachterausschuss, Tel. Telefonnummer: 07941/68-194

Heike Roll, Sachbearbeiterin Gutachterausschuss, Tel. Telefonnummer: 07941/68-236

Mia Rudolph, Sachbearbeiterin Gutachterausschuss, Tel. Telefonnummer: 07941/68-262